Tijdelijk verblijf in het buitenland en eigen woning in Nederland
Recentelijk is er jurisprudentie gewezen in een zaak waarbij het handelde om de vraag of
de woning na een tijdelijke verhuur weer een eigen woning in box 1 wordt.
Er kunnen diverse situaties zijn waarbij de eigen woning in Nederland, tijdelijk niet als
daadwerkelijk hoofdverblijf dient. Soms wordt de eigen woning dan tijdelijk verhuurd.
Denk aan de situatie van bijvoorbeeld:
- Vakantie
- Zorg in het buitenland
- Uitzending naar het buitenland door de werkgever
- Tijdelijk twee woningen omdat de oude woning te koop staat of de nieuwe woning nog niet bewoonbaar is.
Deze laatste situatie laten we in dit artikel buiten beschouwing. Daarvoor is er namelijk een aparte regeling,
de zogenaamde verhuisregeling.
Voor het bepalen wat de fiscale situatie wordt bij tijdelijk verblijf in het buitenland, is het belangrijk om
te bepalen of het hoofdverblijf in de (Nederlandse) eigen woning blijft. In de situaties van een vakantie of
zorg in het buitenland zal dat in de regel het geval zijn.
Als er echter in het buitenland een andere woning ter beschikking staat, dan is de (Nederlandse) eigen woning
niet meer het hoofdverblijf. Het kan dan ook gaan om een huurwoning. Dit komt vaker voor bij naar het buitenland
uitgezonden werknemers (expats).
De fiscale gevolgen van de diverse situaties zijn als volgt.
1. De (Nederlandse) eigen woning blijft het hoofdverblijf en staat tijdelijk leeg. Er verandert in principe niets.
De woning blijft de eigen woning en de rente van de eigenwoningschuld blijft aftrekbaar. Denk in deze situatie
aan een (lange) vakantie of opname in een buitenlandse zorginstelling.
2. De (Nederlandse) eigen woning blijft het hoofdverblijf en wordt gedurende het verblijf in het buitenland
tijdelijk verhuurd. Volgens de tijdelijke verhuurregeling kan de woning onder voorwaarden gedurende deze
verhuurperiode in box 1 blijven. De hypotheekrente blijft gedurende deze periode aftrekbaar en de huurinkomsten
zijn voor 70% belast. De heffing van het eigenwoningforfait vervalt niet en blijft verschuldigd.
3. De (Nederlandse) woning is geen hoofdverblijf en staat gedurende de periode van verblijf in het buitenland leeg.
Op verzoek van de expat kan dan gedurende de periode van uitzending naar het buitenland als eigen woning aangemerkt
blijven. De eigen woning blijft dan in box 1, waarbij de rente fiscaal aftrekbaar blijft gedurende de periode van
uitzending.
4. De (Nederlandse) woning is geen hoofdverblijf en de woning wordt verhuurd.
De woning en de bijbehorende schuld zijn in dat geval belastbaar in box 3. Vanaf het moment dat de expat weer
terugkeert naar die woning en die woning hem weer als hoofdverblijf ter beschikking staat, verhuist de woning
terug naar box 1. De fiscale renteaftrek herleeft dan weer, mits ook aan alle overige fiscale voorwaarden wordt
voldaan.
In de laatste situatie kan er zich een financieel probleem voordoen. Dit is de situatie waarin de Hoge Raad
onlangs besliste. Dit speelt door het vervallen van de renteaftrek van de eigenwoningschuld. Stel dat de woning
tijdelijk wordt verhuurd, maar dat na het einde van de verhuur de woning nog niet het hoofdverblijf wordt van
de expat.
In dat geval blijft de woning nog een periode in box 3 terwijl er geen sprake is van huurinkomsten. De woning
is dan netto uiteraard een stuk duurder dan wanneer deze in box 1 zou vallen omdat de rente dan aftrekbaar is.
De casus voor de Hoge Raad was als volgt.
Een werknemer was van 2003 tot 2011 door zijn werkgever uitgezonden
naar het buitenland. Gedurende deze periode heeft de expat zijn woning in Nederland aangehouden. Voor een periode
van ruim een jaar had de expat deze woning verhuurd. Voorafgaand aan de verhuurperiode had de expat de
hypotheekrente afgetrokken in box 1. Tijdens de verhuurperiode viel de woning in box 3 (inkomen uit sparen
en beleggen). Na afloop van de verhuurperiode wenste de expat de hypotheekrente weer af te trekken in box 1.
De inspecteur wees dit af op grond van een letterlijke uitleg van artikel 3.111, lid 6 Wet IB 2001. Op grond
van artikel 3.111, lid 6 Wet IB 2001 wordt onder een eigen woning in de zin van box 1 ook verstaan een woning
die de belastingplichtige gedurende ten minste een jaar als eigen woning ter beschikking heeft gestaan en die
sindsdien slechts tijdelijk ter beschikking staat. Voorwaarde daarbij is wel, dat de woning niet aan derden
ter beschikking wordt gesteld. Omdat belanghebbende tijdens zijn verblijf in het buitenland de tijdelijke
verhuur eigen woning had toegepast, vond de inspecteur op grond van de letterlijke tekst van artikel 3.111,
lid 6 Wet IB 2001 dat de woning voor de gehele periode van belanghebbendes verblijf in het buitenland niet
meer als eigen woning kon worden aangemerkt.
Uiteraard wordt de woning wel weer eigen woning indien de woning weer hoofdverblijf wordt.
De Hoge Raad bevestigde het standpunt van de inspecteur.
Praktische tips:
1. Probeer te voorkomen dat de Nederlandse eigen woning niet meer wordt aangemerkt als hoofdverblijf.
Leg onder meer in het huurcontract vast dat de woning direkt na afloop van de verhuur weer ter beschikking moet
komen te staan van de eigenaar.
2. Leg bij voorkeur vooraf vast (bv. in het huurcontract of in vergunningaanvragen) dat u de intentie heeft om
terug te keren naar Nederlands (naar uw hoofdverblijf). Zodoende geeft u aan dat uw eigen woning nog daadwerkelijk
als hoofdverblijf gezien moet worden.
3. Denk goed na of verhuren zinvol is. Bij kortstondige verhuur en langer verblijf in het buitenland kan er per
saldo een financieel nadeel ontstaan. Probeer er dan voor te zorgen dat de verhuurperiode en het verblijf in het
buitenland op elkaar aansluiten.
4. De ontvangen huur die aangegeven dient te worden (in situatie 2 zoals hiervoor genoemd), is de door u berekende
huurprijs, verminderd met de gemaakte kosten.
5. In de huurprijs mag u een vergoeding rekenen voor kosten die rechtstreeks samenhangen met de tijdelijke verhuur
van de woning, bijvoorbeeld:
- gas- en elektriciteitsverbruik
- door de huurder aan de huurder verleende service, zoals schoonmaken en wassen
- advertenties en provisie
6. Onderhoudskosten, afschrijvingskosten en vaste lasten mag u niet aftrekken van de ontvangen huur voor de
berekening van de aan te geven huur.
7. Indien de woning bij verhuur in box 3 valt (situatie 4), hoeft de ontvangen huur niet te worden aangegeven.
Uiteraard zijn de kosten dan ook niet relevant. Wel relevant is de WOZ-waarde van de woning en het bedrag van de
hypothecaire lening om de rendementsgrondslag in box 3 te bepalen.
8. Een andere mogelijke situatie is die van verhuur van een kamer. In dat geval is niet de gehele woning verhuurd
en blijft de woning ter beschikking staan van de eigenaar. Voor deze situatie is er onder voorwaarden een
“kamerverhuurvrijstelling” van toepassing. Zie artikel 3.114 Wet Inkomstenbelasting.
Heeft u vragen, mail ons op info@rwings.com
